Piata imobiliara are 2 actori principali, vanzatorii si cumparatorii. Vanzatorii pot fi persoane fizice, dezvoltatori, banci, investitori, iar cumparatori pot fi cam tot aceiasi.
Mai apar insa si a 3-a parte comentatorii, analisti sau nu. Ultima noutate, veche de ceva timp, apartamentele executate si chilipirul pe care il reprezinta.
Intro economie de piata, in mod normal garantiile se executa, asa am postat si eu in urma cu un an, dar la noi se executa cu mare greutate, pe de o parte un numar mare de apartamente executate inseamna scadere abrupta de preturi, pe de alta parte, considerente sociale, de protectie a populatiei. Nici bancile nu au interes in scaderea activelor, in consecinta apartamentele executate sunt departe de a fi chilipiruri. Cel putin cele din capitala. Sa vedem ce am recoltat de pe siteurile a 3 banci, cele mai transparente momentan.
Raiffeisen:
3 camere, sector 1, 371,673 lei, aprox. 90.000 euro
3 camere, 13 septembrie Prosper, 68 mp, 562.000 lei, deci 140.000 euro
4 camere, sector 6 Moinesti, 88 mp, 291.670 lei, 75.000 euro
2 camere, sector 3, 45 mp, 59.000 euro
Departe de chilipirurile visate.
Leumi:
2 anunturi, fara preturi de evaluare, se asteapta oferte la licitatie, neinteresant.
OTP Bank:
1 camera, sector 3, 23 mp, 182.871 lei, 45.000 euro
4 camere, sector 5, Brancoveanu, 462.000 lei, deci 115.000 euro
1 camera sector 3, 37 mp, 265.000 lei, 65.000 euro
3 camere, sector 1, Buzesti, 61 mp, 464.000 lei, 115.000 euro.
Chilipiruri, nu prea.
Preturile sunt preturi bazate pe evaluari oficiale ale expertilor imobiliari. Normal, isi pastreaza evaluarile initiale :)).
La prima banca, preturile erau sub valoarea creditului, nu cu mult, totusi.
In alte tari europene bancile si dezvoltatorii vor fi obligati s-a reia propietatile cu probleme si s-a tina fostii propietari, chiriasi. Suna cunoscut. Socialism, comunism chiar.
In SUA statul ofera ajutor in reesalonarea creditelor.
In UK preturile de tranzactionare se invioreaza, chiar au ajuns la nivelul lui 2007, pe fondul lipsei de oferte de calitate.
Nici la noi bancile nu fac alte jocuri.
In concluzie, preturi mai mici, poate cu 10 % pana in toamna anului 2010, dar nu mai mult, si nu pentru mult timp.
marți, 13 octombrie 2009
luni, 5 octombrie 2009
PIB , cifre si statistici
Analizand evolutia PIB in perioada 1998-2008 si prognozat 2009 constat o crestere constanta incepand cu anul 2000. Procentual cresterea de la an la an se poate vedea mai jos a fost de la un minim de 4% pana la un maxim de 34%, cu o crestere in 2008 fata de 2007 de 12,8%.
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2009
33,9 33,4 40,2 44,8 48,4 50,3 58,9 79,2 97,1 121,2 136,8 145 125
100 98,5 120,4 111,44 108,0 103,9 117,1 134,5 122,6 124,8 112,8 105,99 91,37
Pentru 2009 conform prognozei bugetare de la finele anului 2008, s-a estimat o crestere a PIB de aproape 6%, conform estimarilor mai realiste de acum, urmare a recesiunii vom avea o scadere de 8,5-9%.
Cu toata aceasta scadere PIB continua sa fie mai mare decat acela inregistrat in 2007 de 121 mld euro, in cel mai rau scenariu de scadere urmand sa fie de 125 mld euro.
Trebuie sa observ ca PIB mai mare de 100 mld euro nu a mai existat in perioada precedenta.
Problema economiei nu este scaderea PIB cu 8,5-9% si faptul ca nu au scazut proportional si cheltuielile bugetare. O politica preventiva, coerenta ar fi luat masuri de scadere a acestor cheltuieli de la inceputul anului 2009, asa aceste masuri sunt luate pompieristic doar la sfarsitul anului, cel mai probabil efectele urmand sa fie vizibile in 2010.
Un PIB de 125 mld euro nu este un PIB de neglijat, mentinerea lui la aceiasi parametrii si in 2010, cu o usoara crestere de 1%, in conditiile scaderii cheltuielilor bugetare asigurand succesul macroeconomic al revenirii de dupa recesiune, sa speram ca vom supravietui la nivel microeconomic pentru a ne putea bucura de aceasta.
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2009
33,9 33,4 40,2 44,8 48,4 50,3 58,9 79,2 97,1 121,2 136,8 145 125
100 98,5 120,4 111,44 108,0 103,9 117,1 134,5 122,6 124,8 112,8 105,99 91,37
Pentru 2009 conform prognozei bugetare de la finele anului 2008, s-a estimat o crestere a PIB de aproape 6%, conform estimarilor mai realiste de acum, urmare a recesiunii vom avea o scadere de 8,5-9%.
Cu toata aceasta scadere PIB continua sa fie mai mare decat acela inregistrat in 2007 de 121 mld euro, in cel mai rau scenariu de scadere urmand sa fie de 125 mld euro.
Trebuie sa observ ca PIB mai mare de 100 mld euro nu a mai existat in perioada precedenta.
Problema economiei nu este scaderea PIB cu 8,5-9% si faptul ca nu au scazut proportional si cheltuielile bugetare. O politica preventiva, coerenta ar fi luat masuri de scadere a acestor cheltuieli de la inceputul anului 2009, asa aceste masuri sunt luate pompieristic doar la sfarsitul anului, cel mai probabil efectele urmand sa fie vizibile in 2010.
Un PIB de 125 mld euro nu este un PIB de neglijat, mentinerea lui la aceiasi parametrii si in 2010, cu o usoara crestere de 1%, in conditiile scaderii cheltuielilor bugetare asigurand succesul macroeconomic al revenirii de dupa recesiune, sa speram ca vom supravietui la nivel microeconomic pentru a ne putea bucura de aceasta.
vineri, 2 octombrie 2009
Prognoza imobiliara 2011
Postare din 04.12.2008, citez mai joz:
....... de ce nu o marja a profitului de 15%.
Intr-un alt loc pe internet am gasit urmatoarele cifre semnificative:
cost pentru o cladire de pana la 12 etaje – 650 euro/mp construit; cost pentru cladiri mai mari de 12 etaje, blocuri turn – 820 euro/mp construit; pret de vanzare constructii noi – 1.909 euro/mp construit.
O scadere a marjei de profit la 40% ar duce pretul de vanzare la 910 – 1.150 euro/mp construit pentru cladiri noi si la 750 – 920 in cazul blocurilor vechi.
Eu sper sa vedem peste cel mult 2 ani o marja de profit de 15%, deci preturi de 750 – 950 euro/mp construit la constructii noi si 600 – 760 la blocurile vechi.
Se pare ca am fost pesimist, nu in 2 ani ci in mai putin, in 10 luni preturile au ajuns la prognoza mea de atunci, in ceea ce priveste limita superioara de pret.
Acum imi permit inca o prognoza, in mare aceleasi preturi vor fi valabile si la sfarsitul lui 2010, 750 – 950 euro/mp construit la constructii noi si 600 – 760 la blocurile vechi, pare o limita de rezistenta puternica, cu tendinta de a atinge limita inferioara de pret prognozata.
Incepand cu 2011, dupa trecerea recesiunii economice, preturile imobiliare vor incepe sa tina pasul cu inflatia, deci vor creste rezonabil, in pasi de 3-5% pe an.
....... de ce nu o marja a profitului de 15%.
Intr-un alt loc pe internet am gasit urmatoarele cifre semnificative:
cost pentru o cladire de pana la 12 etaje – 650 euro/mp construit; cost pentru cladiri mai mari de 12 etaje, blocuri turn – 820 euro/mp construit; pret de vanzare constructii noi – 1.909 euro/mp construit.
O scadere a marjei de profit la 40% ar duce pretul de vanzare la 910 – 1.150 euro/mp construit pentru cladiri noi si la 750 – 920 in cazul blocurilor vechi.
Eu sper sa vedem peste cel mult 2 ani o marja de profit de 15%, deci preturi de 750 – 950 euro/mp construit la constructii noi si 600 – 760 la blocurile vechi.
Se pare ca am fost pesimist, nu in 2 ani ci in mai putin, in 10 luni preturile au ajuns la prognoza mea de atunci, in ceea ce priveste limita superioara de pret.
Acum imi permit inca o prognoza, in mare aceleasi preturi vor fi valabile si la sfarsitul lui 2010, 750 – 950 euro/mp construit la constructii noi si 600 – 760 la blocurile vechi, pare o limita de rezistenta puternica, cu tendinta de a atinge limita inferioara de pret prognozata.
Incepand cu 2011, dupa trecerea recesiunii economice, preturile imobiliare vor incepe sa tina pasul cu inflatia, deci vor creste rezonabil, in pasi de 3-5% pe an.
Abonați-vă la:
Postări (Atom)
