Pretul corect in imobiliare - Anul 2010.

Teoria economica pura ar spune pretul este rezultatul actiunii a doi factori cererea si oferta. Nu conteaza cat de mare sau de mic este pretul cerut atat timp cat exista oferta. Acest mod de a privi realitatea economica faciliteaza aparitia bulelor imobiliare. Preturile vor avea tendinta sa creasca rapid, nesustinut economic pana la momentul in care nu va mai exista cerere.

Dar care este pretul corect?

Exista mai multe variante de a estima acest pret. O modalitate raportarea pretului la venit, in functie de venitul median anual al familiei se estimeaza pretul locuintei. Se pare ca la noi nu se poate stabili venitul median, asa ca daca folosim venitul mediu lunar recent anuntat pentru 2009 obtinem un venit mediu anual pe familie de 6.000 de euro, respectiv pretul unei locuinte intre 24.000 si 30.000 de euro. Pentru Bucuresti inca este o suma insuficienta, dar in tara se poate cumpara un apartament de 2 camere cu aceasta suma.

Alta varianta raportul intre suma necesara ca avans si venit. In Marea Britanie avansul necesar ca aport al cumparatorului reprezinta un an de venit. Deci raportat la realitatile locale, 6.000 de euro avansul, restul credit ipotecar. 25-30% avans, deci o valoare a achizitiei de 20.000-24.000 de euro.

Raportul pret/chirie. Simplu se divide pretul locuintei la chiria anuala. Cifra normala 15, deci la o chirie de 300 de euro lunar, 3.600 anual, pretul unui apartament cu 2 camere in Bucuresti 54.000 de euro. Castig echivalent cu cel adus de un depozit bancar remunerat cu o dobanda de aproximativ 7%.

Deja preturile sunt pe acolo, indiferent de optiunile si asteptarile personale. Intre cateva orase mari in frunte cu capitala si restul localitatilor apare o ruptura de pret, vizibila si explicabila prin realitatile locale, migratia populatiei si oportunitatile de afaceri sau de munca.

Preturile in imobiliar nu sunt la fel de fluide precum cele ale actiunilor, exista o rezistenta la scadere, fapt vizibil si in bula imobiliara recenta. Intre 2002 si 2007 cresterea a fost de 1000%, de la 10.000 la 100.000 de euro (apartamentele cu 2 camere). Scaderea din 2007 pana acum, aproximativ 50%, de la 100.000 la 50.000 de euro.

Pretul corect?

Mai sus sunt trei variante, conteaza venitul anual al familiei, restrictiile la acordarea creditelor si castigul adus de locuinta, indiferent ca este folosita ca locuinta personala sau inchiriata.

Personal sunt de acord cu cei care spun ca s-a atins minimul, 2010 va fi stationar si incepand cu 2011 prevad cresteri usoare.